对价差的偏好重于对价值的偏好

    根据**统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是**的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

数据来源：海通策略团队

    一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分**居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。

    “房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化’去库存’，而不应通过加杠杆’去库存’。”同时，他也**提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。

    对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚**的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚**和地区中，就有东京、香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球**，远超拉斯维加斯。中国**的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。

    汇率可控、通胀温和之下房价可撑

    2016年年初担心两件事，一是人民币贬值，二是通胀跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调人民币汇率。因此，尽管人民币贬值预期长期存在，但资本大量外流的可能性似乎不大。二是通胀看来是温和的，年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。

    从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。

    从目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。

    为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢？据我的长期观察，CPI与M2之间的关联度不大，却与GDP的关联度较大。目前的情况是，为了避免GDP增速的下行，采取了货币扩张手段来稳增长，但由于长期以来中国实行的赶超战略，导致总供给大于总需求，投资增速超消费增速，名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速，这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因，也是CPI起不来的原因。

    有管治的市场经济可降低危机发生概率

    纵观90年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了政府调控经济的作用，采取了逆周期的政策。相对而言，中国实行的是社会主义市场经济体制，因此，政府在经济中所发挥的作用，比西方**更大。

    不过，凡事都有两面性，如经济增长中如何处理效率和公平的问题，始终没有一个完美的解决方法。同样，通过实证研究发现，市场化程度高的经济体，企业的效率整体较高，但抗危机的能力较差；而行政化程度高的经济体，企业的效率整体较低，但抗危机的能力较强。如在过去20年中，日本和美国均发生过两次经济衰退，但法国却没有过。同样，中国也没有发生过。

    就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。

    因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

    目前看来，货币总量过剩是中国经济与其他经济体的一个显著特色，因为中国的商业银行是创造货币的**主力，而不是央行，货币的过剩导致资产荒。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。

    从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的*终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

    综上所述，年初至今，人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是，结构性改革的难度很大，如果结构性问题不能够改善，那么，再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。

    未来半年关于房价的6个真相

    一二线城市地价记录频繁被刷新，10万+豪宅项目频繁上演，与此同时，在众多的三四线城市，房子滞销严重，开发商降价也无法撬动购房者的钱包。其实房价的涨与跌，不单单跟我们买房息息相关，它所影响的还有很多。未来6个月，全国房价至少会出现以下六种情况：

    一、深圳房价开始下跌

    深圳在实施限购后，有效需求出现断崖式萎缩，而深圳正在加大土地供应，而深圳房价处于高位，拿地成本高昂，开发商为了加快资金流转，会选择以利润换销量，他们心里清楚，现在拿的土地需要尽快开展预售，等到房价见顶那天，谁就当了接盘侠了。

    二、南京房价不容乐观

    南京在5月13日高价拍地了，有房族们会更加兴奋，在他们看来，房价还会继续上涨，手中的房子会加快增值。但实际上，二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意，南京可能出台收紧信贷的新政。

    三、四线城市量价齐跌

    在众多的小县城里，房子会更加难卖，即使开发商愿意降价，但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房，而这些城市的房子也不具备投资价值，只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单，他们可是走一步看三步的主！

    四、收缩信贷招致一大批购房者被套牢

    4月份金融机构新增信贷额度已经减少，且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持，深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。

    五、二手房交易量大幅萎缩

    随着信贷的收紧，占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩，这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期，选择观望。而持有房产的人也会选择惜售，他们很清楚，房地产总是涨多跌少。

    六、业主即使亏损也不愿意卖房

    以往的经验来看，房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚，房价是维持经济增长的重要引擎，迟早还是会涨上去的，而且还会涨得更猛。基于这种心理，手中有房的人会选择惜售。