* 新数据显示，当前房地产市场延续“降温”态势，楼市调控政策逐渐显效。有分析预计，今年下半年楼市会比较冷，价格已有下滑迹象，有些城市的项目可能降价甩卖，以此保证业绩，销售回款也会放缓。不过，也有评论指出，热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于“弱平衡”状态，市场稍有些风吹草动，都可能会打破这一局面，引发连锁反应，要谨防炒作卷土重来。

    市场整体趋冷 分化态势明显

    数据显示，6月京城二手房成交量为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步企稳。以通过我爱我家成交的房源为例，北京二手房价5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，从三季度开始，价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。链家研究院负责人杨现领也表示，目前北京均价下降约7%左右，个别区域降幅较大，但总体上属于正常。预计今年整个市场交易价格回落应该在10%左右，此外**房和地铁房跌幅较大。

    另据报道，深圳市**与国土资源委员会日前公布的6月楼市成交数据显示，深圳一手住宅价格9个月连续下跌，未突破5.5万元的均价线，而一手住宅成交量随着预期回稳保持在相对正常的水平。此外，二手住宅也在6月开始回落，成交量环比下降。

    而此前公布的5月70个大中城市房价变动情况显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。这意味着，在调控持续两个月后，房价明显企稳。不过，70大中城市中，有20个城市涨幅超过1%，4个城市涨幅超过2%。具体来看，蚌埠涨幅环比上涨高达3.4%，北海环比涨幅达3.2%，湛江上涨2.6%，哈尔滨上涨2%。

    业内人士表示，两年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整，楼市分化进入新周期。预计三四线城市领涨今年楼市下半场，而4季度房地产销售数据的涨幅很可能降至个位数，整体市场将出现平稳降温。

    开发商或“以价换量”

    据报道，截至7月3日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计22家上市房企披露2017年中报业绩预告，净利润实现同比增长的企业有12家，占比超过五成。

    值得注意的是，目前公布2017年中报业绩预告的房企一般为中小房企，尚不能代表整个房地产板块的运营情况，但已可折射出行业基本面趋势。整体来看，荣盛发展等中型房企增长速度放缓，转型不利的企业亏损较为明显。

    “预计今年下半年市场会比较冷，价格已有下滑迹象，预计有些城市的项目将降价甩卖，以此保证业绩，销售回款也会放缓。”一位房企高管如是透露。

    事实上，多家房企均有这样的担忧。

    长江证券房地产分析师蒲东君表示，上半年一、二线城市房价主要受“限价”政策影响，房价走势扭曲，但进入下半年后，房企开始面临资金压力、规模冲刺压力，有可能采取“以价换量”的策略积极推盘，房价走势或将发生实质性变化。

    由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，* 高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014 年至 2016 年，房地产企业发行了大量 3 年至 5 年期的公司债券等长期债务工具，将在 2017 年下半年陆续迎来兑付期。

   在长期偿债压力较高，而融资受阻、成本上行的背景下，房地产企业将更加依赖于经营性现金流，即销售回款，将促使其接下来加大推盘力度，这一点从近期开发商行为上可以得到初步印证。

    另有业内人士称，在此轮房地产调控政策高压下，预计未来此前高价拿地的房企将会退出市场。该人士表示，2016年，是地王诞生*多的一年，尤其一些中型房企，为了销售规模增长，不惜高价拿地，未来或将转让这些项目或部分项目股权。

    房地产行业进入大象起舞时代，小型房企加速退出，行业集中度快速提升，但提升逻辑从小型房企被动退出（经营困难）转变为主动退出（拿地困难）。

    须防炒作卷土重来

    《经济参考报》4日发表署名为陈涛的评论指出，3月中旬以来，全国各地出台严厉的房地产调控政策，对住宅投机炒作行为进行围剿，取得了积极成效。但热点城市房价上涨预期尚未逆转，土地价格仍明显上涨。综合来看，当前楼市正处于“弱平衡”状态，市场稍有些风吹草动，都可能会打破这一局面，引发连锁反应。

    应该看到，我国房地产市场基本面正发生根本性变化。从政策层面看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经有效落实到具体的政策实践之中。

    不过，热点城市房价上涨预期依然强烈。据中原地产统计，截至6月20日，全国卖地*多的50个大中城市合计卖地金额同比上涨36.3%，平均地价上涨32.6%。虽然土地供应增加能够缓解热点城市供求错位矛盾，但地价明显上涨，反映出房地产开发企业的乐观预期没有发生实质变化，房价上涨预期尚未根本逆转。市场炒作的动力，正是源于对热点城市房价刚性上涨的信念。因此，市场投机炒作力量可能只是暂时偃旗息鼓，如果影响房地产市场的因素发生变化，投机炒作仍可能卷土重来。

    数据显示，2017年5月全国70个大中城市中，大多数城市房价仍在上涨，涨幅有所回落，深刻反映出我国社会根深蒂固的炒房顽疾。2003年以来，我国房价特别是热点城市住房价格持续大幅上涨，巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求，进而形成一种炒房惯性。与此同时，地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖，导致房地产市场在相当长时间内“拒绝调整”，而社会资金大量涌入热点城市房地产市场，制造业转型升级“失血”，经营实体不如买房坐等升值，一定程度上改变了有关区域社会经济金融的运行结构，这些都与供给侧结构性改革背离。

    总体来看，当前我国楼市正处在“弱平衡”状态。为防止投机炒作卷土重来，在落实“五限”措施的同时，要加快推出房地产市场调控的长效机制。

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